Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) hat bereits 2016 in einer Studie verkündet: Nur 1,5% der 41 Millionen Wohnungen in Deutschland sind barrierefrei und passen zu den Bedürfnissen älterer Menschen. Nicht einmal 800.000 Wohnungen gelten als altengerecht. Aktuell sind rund 22% der Bevölkerung (ca. 18 Mio. Menschen) über 65 Jahre alt. Bereits in Jahr 2035 wird dieser Anteil auf 27,6% steigen.
Die Bauwirtschaft tut aber so, als gäbe es dieses immense Problem nicht. Solange die allgemeine Nachfrage in den Ballungsräumen und rentablen Investitionsstandorten generell so hoch ist, wird hier auch ohne staatliche Eingriffe kein Wandel eintreten. Da helfen auch die Förderprogramme der KfW „Altersgerecht Umbauen“ und „Barrierearme Stadt“ nicht wirklich weiter, zumal es über die KfW andere, ebenso attraktive Programme gibt. Im Gegenteil. Laut einer Studie des Kuratoriums Deutsche Altershilfe (KDA) von 2018 haben sich die Kommunen aus Ihrer Verantwortung zurückgezogen. Die Zahl der kommunalen „betreuten“ Wohnungen sank seit 2004 von 11,7 % auf nur 5,4%.
Wenn dieses Feld gesellschaftspolitisch geräumt wird, kann man diese Lücke als Investor füllen. So verdient diese Objektkategorie gerade für Kapitalanleger besondere Beachtung.
Die Bandbreite an Wohnraum reicht hierbei von einzelnen, umgebauten, barrierefreien Wohnungen bis zu großen Anlagen mit über hundert Einheiten und angeschlossenem Pflegeheim. Eines haben diese Objekte gemeinsam: Die Bewohner sind zwar älter und haben die Bedürfnisse und Ansprüche älterer Menschen, sie wollen aber auf keinen Fall in ein Alters- oder Pflegeheim, sondern Sie wünschen ihr selbstbestimmtes Leben unbedingt weiterzuführen.
Vorteile von Kapitalanlagen in dieser Kategorie sind:
- Wegen der immens hohen Nachfrage besteht keinerlei Leerstandsrisiko. Anbieter berichten von hunderten von Mietanfragen für eine altengerechte Neubauwohnung
- Gesicherte Mieten: Die älteren Bewohner können nachhaltig die Miete bezahlen, da sie in der Regel im Rentenbezug sind. Es gibt keine Arbeitslosigkeit.
- Langfristige Mieter: Ältere Menschen wechseln sehr selten das Lebensumfeld oder ziehen gar an einen anderen Standort, wie es Berufstätige tun.
- Hohe Mieten: Durch besondere Ausstattungsmerkmale und ggf. Möblierung der Wohnung erzielt man höhere Mieten pro qm.
- Staatliche Förderprogramme mit günstigsten Konditionen und Zuschüssen, kombinierbar mit anderen Förderungen.
- Megatrend: Die Nachfrage nach sozialen Investments steigt in den letzten Jahren genauso wie die nach nachhaltigen Anlagen.
- Zukunftssicher: Ein riesiger Mangel an altengerechten Wohnungen der für Jahrzehnte nicht befriedigt werden kann, da die Bevölkerung schneller altert, als dass Wohnraum geschaffen wird.
- Befriedigt den Bedarf nach kleinerem Wohnraum (45 % der Frauen und 20% der Männer lebten 2017 in Einpersonenhaushalten)
Wie immer: Allgemeines gilt nicht generell. Jedes Investment muss natürlich unabhängig vom Konzept in allen Bereichen geprüft werden. Dies gilt für Anbieter/Initiator, Referenzen, Qualität, Rentabilität, Standort und Lage, Nachfrage und Potenzial sowie die Verwaltung. Wobei auch bei speziellen Kapitalanlagen – wie hier in das altengerechte Wohnen – natürlich konzeptspezifische Faktoren zu prüfen sind.