Die Immobilie als Kapitalanlage ist in aller Munde. Insbesondere in 2020, als die Börsen dieser Welt angesichts der Pandemie auch mal wieder ihr negatives Gesicht zeigten und Covid-19 alle Indizes auf Talfahrt schickte, hat sich das Interesse an der „sicheren“ Immobilie deutlich verstärkt. Auch Otto-Normalanleger denkt über die Beimischung einer Kapitalanlage Immobilie in seinem Portfolio nach.
Aber so leicht, wie es auf den 1. Blick aussieht, ist das gar nicht. Man kann eben nicht ins Netz gehen, sich das passende Objekt aussuchen und auf „Kaufen“ klicken. Aber wo ist denn das passende Objekt und schon sind wir bei Fehler Nummer 1.
Wir nennen das die Kirchturmpolitik. Die Profis sagen home bias dazu. Man kauft nur dort, wo man wohnt und sich auskennt. Aber ist der Markt dann nicht zu klein und ist der Standort, an dem man wohnt, wirklich 1. Wahl und damit Investment-Case? Klar, ich will mich ja um die Immobilie selbst kümmern, weil kein anderer kann das so gut und günstig wie ich.
Ist das nicht schon Fehler Nummer 2. Mieterhöhung? Die Dame, die in meiner Wohnung wohnt, ist so nett, wenn ich jetzt erhöhe, dann zieht die womöglich aus. Nö, dann lieber nicht, besser als einen neuen Mieter zu suchen. Richtig: Hier liegt der Fehler. Eine professionelle anlegerorientierte Hausverwaltung hat keine emotionale Bindung zu Mietern und setzt Mieterhöhungen einfach um.
„Wer sind denn die anderen Investoren in dieser zum Verkauf stehenden Eigentumswohnung? Woher soll ich das wissen? Wieso ist das wichtig?“ Diesen Dialog führe ich gerne mit meinen Mandanten, wenn sie mit Immo-Invest-Ideen zu mir kommen. Warum stelle ich diese Frage? Weil ich damit auf den 3. Fehler aufmerksam machen möchte. Aus welchen Interessengruppen besteht die Eigentümergemeinschaft? Sind es überwiegend Eigennutzer, die tendenziell eher Investitionen in optische Verbesserungen ihrer Immobilien aus der Instandhaltungsrücklage bevorzugen, dagegen sind die Kapitalanleger nur an mieterhöhende Maßnahmen interessiert. Wer sollte aus Investorensicht in der Mehrheit sein?
Das Lesen von Teilungserklärungen, Bezugsurkunden und Kaufverträgen ist nicht wirklich spannend, aber essenziell für ein langfristig sicheres Immobilien Investment. Für Juristen kein Problem, aber für alle anderen… Immerhin investieren sie kein Kleingeld, da sollten sie wissen, worauf sie sich einlassen. Machen Sie also nicht Fehler Nummer 4 und lesen das Kleingedruckte nicht und wenn sie es sich selbst nicht zutrauen, dann lassen sie einen Profi lesen.
Aus dem gleichen Grund sollte auch die berühmte Bauchentscheidung hinter eine rational belastbare und professionell analysierte Entscheidung zurücktreten. Es steht einfach zu viel Geld auf dem Spiel, um nur dem Bauch die Verantwortung zu geben. Ganz klar Fehler Nummer 5.
Naja und Fehler Nummer 6 schlägt in die gleiche Kerbe. Der Bauch mag den Verkäufer recht nett und sympathisch finden und subjektiv auch fachlich kompetent und überzeugend. Aber kann er das halten, was er verspricht, etwa einen Neubau bei Problemen dennoch fertigstellen. Also auch hier sollte das Credo gelten „drum prüfe, wer sich zumindest für 2-3 Jahre Bauzeit bindet“.
Fehler Nummer 7 wäre der fatalste Fehler, wenn sie das alles beherzigen, was sie davor gelesen haben. Sie denken weiter nur darüber nach, in den Immobilienmarkt zu investieren und kaufen nicht!
Sicherlich ist das angesichts einer sehr oberflächlichen und wenig professionellen Prüfung häufig die richtige Entscheidung, so nach dem Motto „Im Zweifel dagegen“. Aber häufig ist es dann eben auch eine Entscheidung gegen die Assetklasse Immobilie. Man stellt fest, dass es eben doch nicht so einfach ist, allein und ohne professionelle Unterstützung an alle relevanten Informationen zu kommen. Stichwort: Professionelle Unterstützung, die kostet Geld und damit Rendite.
Geld ja, aber nur als Gegenwert aus eigener Zeit, die ohnehin investiert wird, oder arbeiten sie für „umsonst“. Rendite definitiv nicht. Denn die liegt bei professionellen Investoren um einiges höher als bei eben den „Otto-Normalanlegern“, die sich nur auf sich selbst verlassen und dann doch gekauft haben. Der Markt wird in jedem Fall nicht auf sie warten, der wird sich in den gefragten Lagen weiter positiv entwickeln. Ob sie davon profitieren, entscheiden sie schlussendlich selbst.