Mikro-Apartments – Leben auf kleinem Raum – Wohnen gegen den Trend

Seit den 60er-Jahren gibt es einen deutlichen Trend: Pro Kopf wohnen die Bundesbürger auf immer mehr Wohnfläche. Seit damals hat sich die genutzte Fläche auf über 45 qm je Bewohner nahezu verdoppelt.

Eine Objektkategorie stemmt sich aber gegen diese Entwicklung: das kleinräumige Wohnen oder neudeutsch, die Mikro-Apartments. Und dies hat gute Gründe. Ein kleiner Trend früher – ein großer Trend heute – vielleicht ein Mega-Trend in der Zukunft.

Das Proletariat des 19. Jahrhunderts konnte sich Wohnraum schlicht nicht leisten und mehrere Leute, manchmal mehrere Familien musste sich ein Zimmer, oft sogar ein Bett teilen. Und dies bis weit in das 20. Jahrhundert hinein. Das Prinzip der geringen Mietkosten hat sich lange gehalten. So sind Studentenapartments seit den 50er-Jahren ein zunehmend attraktives Investment mit stetig steigender Nachfrage. Ein Wohnen für kleines Budget durch ein homogenes Mieterklientel.

Seit dem Jahrtausendwechsel hat sich viel geändert. Durch die globalisierte, mobile Gesellschaft fragen immer mehr unterschiedliche Zielgruppen kleinen Wohnraum, oft auch möbliert oder sogar komplett ausgestattet, nach. Genauso mannigfaltig ist mittlerweile das Angebot an verschiedensten Konzepten. Vom einfachen Studentenapartment bis hin zum High-End-Full-Serviced-Apartment für Manager in Führungspositionen mit Schwimmbad, Fitness und Concierge spannt sich die Angebotspalette. Es werden Wohnungen für Auszubildende oder Fortzubildende angeboten, WG-Zimmer für Demenzkranke oder anderweitig gesundheitlich eingeschränkte Personen.

Mit dieser Entwicklung geht auch einher, dass sich durch die veränderten Lebenswelten die durchschnittliche Mietdauer ständig verkürzt und der Anspruch an die Qualität des Wohnraums stetig steigt.

Und dieser Wohnraum wird immer stärker nachgefragt. Neben dem klassischen Studenten suchen Doktoranden, Jungprofessoren kleine Flächen, wenn Sie ohnehin nur eine kurze Zeit bleiben. Neben dem klassischen Apartment für Monteure gibt es mittlerweile Konzepte, die auf bestimmte Berufsgruppen zugeschnitten sind.

Dazu kommen in den Metropolen Deutschlands viele Tausend Zuzügler, die wegen evtl. Probezeit oder wegen kurzer Wohndauer keine Chance auf dem regulären Mietmarkt hätten. Es geht weiter mit den Mitarbeitern von Konzernen, die am Wochenende zu der eigenen Familie pendeln und unter der Woche am Arbeitsplatz eine Unterkunft suchen.

Dies hat große Auswirkungen auf den Markt und es macht das Investment auch attraktiv. Denn: Die deutschen Metropolen können die Nachfrage nach diesen Wohnformen nur zu 40 bis 50% befriedigen.

Vielleicht ist das flexible Wohnen auf kleiner Fläche ein Megatrend und die Wohnform der Zukunft. Vor 10 Jahren hat kaum jemand über das Thema Alten-WG gesprochen oder an Mehrgenerationenhäuser gedacht. Gerade eine überalternde Bevölkerung wird neue Wohnformen hervorbringen. Bleibt städtisches Wohnen weiterhin attraktiv und die Flächen weiterhin knapp, kann sich dies auf alle Lebenskonzepte und Altersgruppen ausweiten. Ein WG von über 40-jährigen Akademikern war vor 20 Jahren fast undenkbar. Heute werden stetig neue Wohngemeinschaften gegründet, die mit der Vorstellung einer klassischen WG wenig gemein haben.

Was zeichnet nun ein solches Mikro-Apartment als Investment zur Kapitalanlage aus:

  • Für kleinen Wohnraum wird mehr Miete pro Quadratmeter bezahlt als bei großen Wohnungen.
  • Möblierte Einheiten können Spitzenmieten erreichen
  • Oft gibt es einen Generalmieter, der hohe, stetig steigende Einnahmen anbietet
  • Oft mieten auch Unternehmen die Wohnungen langfristiger an und stellen sie den Mitarbeitern zur Verfügung
  • In aller Regel sind es Neubauten an ausgesuchten Standorten, mit allen Vorteilen und Förderungen eines neu errichteten Gebäudes

Was muss man beachten:

  • Die Frage von Standort und Lage ist in solch einem Investment noch entscheidender
  • Die Qualität der Hausverwaltung, idealerweise in Verbindung mit einer Sondereigentumsverwaltung ist viel genauer zu prüfen
  • Konzepte zur Vermeidung von Leerständen sind unumgänglich, schnelle Neuvermietung entscheidend
  • Hohe Mieten garantieren aber nicht hohe Preise im Wiederverkauf
  • Im Gegensatz zum „regulären Wohnen“ ist solch ein Investment nicht konjunkturunabhängig

Corona hat dies bewiesen. Während 2020 das normale Wohnen durch die Pandemie nahezu unberührt geblieben ist, wurden die Auswirkungen bei Managerapartments schnell deutlich. Diese Flächen wurden zuerst gekündigt. Wer sich also für ein solches Investment interessiert, sollte an die Anlage sorgsamer herangehen und die Investitionsprüfung auf die Besonderheiten dieser Objektgattung erweitern. Vielen Dank für die Lektüre.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on telegram